Перспективы инвестиций в долевое строительство и недвижимость

Инвестиции в новостройки на стадии строительства - классическое соотношение между доходностью и рисками. Доля покупок с целью инвестирования резко снизилась по сравнению с докризисными годами и сейчас составляет примерно 10% рынка. Это происходит именно из-за одновременного уменьшения доходности и повышения вероятности оказаться среди «обманутых дольщиков». Раньше, ещё 3-4 года назад, стоимость квадратного метра возрастала за период строительства на 50-60 % за 1-3 года. Кроме того, повышались цены и после ввода жилья в эксплуатацию на фоне общего подорожания недвижимости. Сейчас «от котлована до ключей» стоимость может подняться на 20-40% за 1-3 года. В премиум-классе цена может вырасти на 60%. А цены на готовое жильё практически стагнируют, а то и снижаются.

На перспективу не предполагается значимое увеличение цен, учитывая избыток предложения нераспроданного жилья и отсутствие роста доходов населения и достаточно высокие ставки по ипотеке. Пока ещё даже проценты по банковским депозитам, опережающие инфляцию, выше доходности от удорожания недвижимости. Сдача в аренду может принести примерно 5-7% до выплаты налога.

Поэтому инвестиционная стратегия может быть такой. Покупка на стадии строительства у надёжной компании, работающей по 214-ФЗ, имеющей опыт и позитивную историю. Но лучше инвестировать не на стадии котлована, а позже, когда идут монолитные работы и возведение стен. Зависимость проста: чем дальше продвигаются работы, тем меньше риски, но и ниже доходность инвестиций. По оценкам девелоперов, на нулевом цикле сейчас приобретают новостройки примерно 12% покупателей-дольщиков, на стадии до окончания возведения стен - 36%, во время внутренних инженерных и отделочных работ и благоустройства - 43%. После ввода в эксплуатацию - 9%. Следуя такой логике, инвестор может получить приблизительно 5-20% годовых в зависимости от конкретного объекта и времени входа в рынок.

Минимальный инвестиционный порог для вложений также снизился из-за падения цен в предыдущие годы. Сейчас он может составлять 2,5-3 млн. руб. в Москве. Когда дом готов, в инвестиционных целях есть смысл продать жильё, а не сдавать в аренду, поскольку средняя доходность инвестиций в новостройку выше, чем от аренды. Но нужно учитывать при этом и налогообложение НДФЛ -13% от разницы между покупкой и продажей, если срок владения составляет менее 5 лет.

Перспектива отказа от долевого строительства в течение трёх лет изменит рынок. Ведь примерно 80-90% покупателей - именно дольщики, финансирующие строительство. Это не обязательно приобретение в инвестиционных целях, в основном просто возможность съэкономить при покупке жилья. Конечно, практика продажи только после его завершения полностью решит проблему рисков и «обманутых дольщиков». Их число в стране в 2017 г. составляет 122 000, по данным партии «Единая России».

Но при этом практически неизбежно и увеличение сложностей для добросовестных застройщиков. «Бесплатные» деньги дольщиков нужно будет заменить на кредиты. Это вызовет подорожание объектов, снизит рентабельность в строительстве, может уменьшить его объёмы, ограничить конкуренцию на рынке. Поэтому к выработке конкретных механизмов реализации данного предложения нужно подходить осторожно. Переход может занять несколько лет. Возможно, будет использоваться промежуточный, компромиссный вариант - запрет на привлечение средств дольщиков не до окончания строительства, а до завершения, например, возведения стен. После этого возможность завершения строительства достаточно высока и понятна. И практика показывает, что более половины привлечения денег дольщиков происходит именно в данный период.

Марк Гойхман,

Ведущий аналитик ГК ТелеТрейд